【図解で解説】個人投資家の土地売買（購入・売却）の流れを把握しよう！

実際に土地を買うにも、どのような手続きがあり、どのような段取りで進めれば良いのか、初めての人にはわからないですよね。

今回はそんな人のために、土地売買の流れについて詳しく解説していきます。

全体像を確認し、実際に実行に移しながら完全に把握していきましょう。契約から引き渡しまでに2〜3ヶ月程度を要するので、土地探し、事前審査なども考えると半年スパンで考えるのが安全ですね。

高額な買い物ですから、やはりモノを買うように引き渡しまでサクッとはいきませんね。

土地購入の流れ

0.必要書類

購入には以下の書類を用意する必要があります。不動産は大きな買い物ですから、書類を揃えるのも一苦労です。

• 購入申込書（買付証明書のことで不動産会社でもらう）
• 債務者と連帯保証人、担保提供者それぞれの本人確認書類（健康保険証・パスポート・運転免許証など）
• 収入証明書類（給与所得者は源泉徴収票／個人事業主は確定申告書と同付表／法人代表者は決算報告書）
• 物件や土地に関する書類（物件概要書・土地構図の写しなど・間取り図）
• 借入れ上状況を証明する書類（返済予定表や金融機関の通帳）
• 住宅ローンに関する書類（借入申込書・団体信用生命保険申込書兼通知書・本人確認書類・住民票・印鑑証明書・住宅ローン契約書・抵当権設定契約証書）※金融機関によって必要書類は少々異なる

1.土地探し

一般的に土地探しはインターネットで検索し、リスティングされている物件を取り扱っている不動産会社へ連絡し、土地見学の日程を決定します。

各地域の土地を実際に見て、周辺状況や他地域との土地との違いなど把握し、土地相場の感覚を身につけましょう。土地価格は変動しますし、開発状況によっては価値が上昇したり、災害などが起きることによって下落したりもします。

取るべきリスク、取るべきでないリスク、上昇期待余地などを把握すべく、土地はできる限り多く見学した方が良いと考えます。

筆者が土地購入で利用しているサイトは以下です。

• SUUMO
• at home
• ホームズ
• ノムコム
• 不動産ジャパン

株式相場と同様、毎日これらのサイトに掲載されている物件を観察することが大切です。ある日突然有望物件が出てくることもザラです。

また、訪問していく内に不動産仲介会社とも関係を築くことで、未公開物件を紹介してくれることもあります。

不動産仲介会社は最初は絞らなくても良いと思います。複数の仲介会社に様々な土地を紹介してもらいましょう。

媒介契約には以下があり、一般媒介契約を結ぶのを基本戦略としたいですが、仲介会社が本気で土地を紹介してくれることに期待して専任媒介契約、専属専任媒介契約を結ぶのも選択肢としてはありです。

不動産仲介会社を見極める目が必要です。

2.買付証明書（オファー）を入れる

条件に合う土地を見つけたら、オファーを入れます。これにて土地が仮押さえになりますので、他の購入希望者が出てきても買付証明賞を入れた人が優先になります。

ただし、提示価格より下の価格でオファーを入れた場合、さらに高いオファーを別の投資家が出してきた場合に優先順位は入れ替わります。

この時点では頭金などの支払いなどもなく、サインと署名（印鑑）のみが必要になります。

オファーを入れるというのは金銭の移動はないものの、取引相手、仲介会社に対して責任は生じますので、軽率に買付証明を入れるのは控えましょう。真剣に購入する意思がある時のみ提出するものです。

尚、住宅ローンが下りなかった場合などはお咎めなしであり、オファーを取り下げるのも問題ありません。

3.住宅ローン審査（事前・仮審査）

金融機関などに事前審査を行います。

事前審査は金融機関によりますが、即日〜3日程度で結果が出ます。必要書類は年収がわかる資料と希望借入額ですね。

実際はオファーを入れる前に事前審査を通しておくこともよくあります。事前審査はローンを活用するのであれば、どんな物件でもサクッと実施しておくのが良いかと思います。

4.契約・重要事項説明＋手付金支払い（仲介手数料も）

事前審査を通したら、買主との対面で売買契約を結びます。宅建士から重要事項説明も受けます。

事前に重要事項説明の内容は送付されてきますので、読み込んだ上で疑問点を解消しておきましょう。重要事項説明を受けた後で売買契約を結び、手付金の支払いを行います。相場は物件価格の5-10％です。

この際に、不動産仲介会社にも仲介手数料の半分を支払うのが通常です。仲介手数料の相場は以下です。

まだまだ駆け出しの不動産会社などは手数料を下げてくれることもありますが、交渉次第でしょう。

5.ローン本審査

契約、手付金を支払った上でローン本審査を行います。金融機関より求められた資料に情報を記載、提出し結果を待ちます。

事前審査が通っていれば基本的には本審査も通ることが多いですが、過去に提出した書類と相違があったりすれば結果は違ってきます。

1-2週間で審査が完了するのが通常です。審査が通らないようであれば他金融機関での借り入れを検討することになりますが、引き渡しまでの期間がさらに伸びてしまいます。

書類不備などがないよう気をつけましょう。

6.金融機関と金消契約

本審査が通ればあと一息です。ローンを組む金融機関と金銭消費賃借契約（金消契約）を締結します。

融資額と借り入れ条件の合意を持って、正式に融資が決定されます。

7.引き渡しと登記手続き

事前に（金消契約前に）引き渡し日を買主と決定していることがほとんどです。

引き渡しと融資実行、売主への残金支払いを行い取引完了です。所有権移転登記を行います。基本的には司法書士に依頼することになることがほとんどでしょう。

気をつけたいのは、引き渡し時と審査時とのステータスに変化がないかどうかです。

例えば会社を転職した、独立したなど収入形態が変わったり、離婚したなどです。女性はこれに妊娠をしたなどが加わります。

取引が完了するまでは、大きな決断をするのは控えておきましょう。

土地売却の流れ

基本的には不動産仲介者がいるのであれば、ローンなどを通す買主よりも、やることは少ないです。

0.必要書類

必要書類は以下となります。

上記は不動産会社と媒介契約を結べば、仲介担当者が指示してくれますので、不安がらなくても大丈夫です。

1.不動産会社より査定を受ける

まずは査定を受けましょう。どれくらいの価格で保有している土地が評価されるか外部の目で確認する必要があります。

当然、売主ですので売値の決定権はありますが、あまりにも実態とかけ離れた値付けをするわけには行きません。

2.不動産仲介会社と媒介契約を締結

査定も不動産会社が実施し、そのまま任せられそうな担当者であれば媒介契約を結ぶ流れがスムーズです。

契約締結後は、不動産仲介人が物件の広告を出したり、見学対応などを行うなど販売を促進します。買主が見つかれば、買主側のローン審査などの結果を待つことになります。

3.売買契約

購入希望者のローン審査が完了すれば（キャッシュであれば待ち時間は短いです）、売買契約を行います。これは購入側と同様で重要事項説明を受け、手付金の支払いを受けます。

4.土地引き渡し・所有権移転登記申請

土地の引き渡しを行います。引き渡しと同時に残金の支払いを受けます。これにて取引は完了です。買主への所有権登記を申請します。

固定資産税は年初に1年分の税金が課税されていますので、引き渡し日から日割りで買主が負担することになりますので精算を行います。

5.翌年確定申告

売却益が発生した場合には確定申告を行います。翌年2月中旬〜3月中旬までに行いましょう。

土地や建物を売った年の１月１日現在で、その土地や建物の所有期間が５年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。

例えば、令和５年中に売った場合は、その土地や建物の取得が平成29年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」に、平成30年１月１日以後であれば「短期譲渡所得」になります。

税額の計算

税額は以下です。長期譲渡所得で売却したいものですね。税金が39％と20％では雲泥の差です。

まとめ

今回は土地の売買の流れを紹介してきました。この記事を読みながら取引を進めていくことをお勧めします。

ちなみに、マンション売買などでも流れはあまり変わりません。不動産は一度取引を経験してみると、その後はスムーズに実施できますので、まずは経験値を高める意味でも価格の低い物件で練習してみるのもありかもしれませんね。