賃貸を行う際に必ず結ぶものが賃貸借契約書です。
賃貸にかぎらず基本的に事業関連では契約書を締結することになるのですが、正直全部読むのは面倒ですよね。
賃貸借契約書についても例外ではないかと思います。正直、不動産会社から説明を聞いても流し聞きしてしまっている方が殆どでしょう。
ただ、この賃貸借契約について理解していないと、思わぬところで不利益を被ってしまう可能性もあります。
本日は賃貸借契約書について以下のポイントをお伝えしていきたいと思います。
今回のポイント
- 重要事項説明書と賃貸借契約書の違いとは？
- 賃貸借契約書で事前に注意するポイントとは？
賃貸借契約書と重要事項説明書の違いとは？
賃貸社契約書と混同されがちな資料に重要事項説明書があります。この2つは以下で纏めるとおり根本的に異なります。
| 賃貸借契約書 | 重要事項説明書 | |
| 概要 | 借主と貸主との間で締結する契約 | 不動産会社から借主への説明資料 |
| 目的 | 契約後のトラブル防止 | 契約前の判断資料 |
| 不動産会社の説明責任 | 説明義務なし | 説明すべき |
まず賃貸借契約書は物件の貸主と借主の契約であるのに対して、重要事項説明書は契約前に不動産会社から借主に事前に判断材料となる事項を説明する資料となります。
図解すると以下です。契約の場合は双方合意の上、締結という流れになります。一方、重要事項説明書はあくまで説明を行うための資料になります。
もちろん、重要なのは借主と貸主の契約である賃貸借契約書の方ですね。
あくまで重要事項説明書は借主の理解の齟齬を防ぎ事前に問題が発生するのを防ぐために行われる説明資料なのです。
賃貸を行うかどうか契約を結ぶ前に考える参考資料ということですね。重要事項は契約完了までに借りる人に対して宅地建物取引士によって口頭で説明する義務があります。
賃貸契約までの流れは以下となります。
賃貸を行うまでの順序としては以下となります。
気に入った物件をみつける
↓
内見を行う
(3月などは内見を行わず契約するケース)
↓
入居申込書
↓
大家や管理会社による入居審査
↓
宅地建物取引士による重要事項説明
↓
重要事項説明書の署名・捺印
↓
賃貸借契約書を提示
↓
賃貸借契約書の署名・捺印
↓
鍵の引き渡し
当然、重要事項説明書では賃貸借契約で重要な項目についての説明がされています。両者で注目するポイントはほぼ同じといっても遜色ないです。
ただ、基本的には重要事項説明書を見てから、その流れで賃貸借契約書に署名と捺印となるケースが多くじっくり検討する時間的余裕がありません。
事前に確認したい場合は、事前に重要事項説明書の中身をメール等で送付していただくように不動産会社に要請しておくとよいでしょう。
それでは次の項目で重要事項説明書や賃貸借契約で気にするポイントについて詳しくお伝えしていきたいと思います。
賃貸借契約書の注意点や契約する前に気をつけるポインとは？
では賃貸借契約書の注意点やポイントについてみていきたいと思います。
因みに賃貸借契約書の雛形については国土交通省が示してくれているので参考にしていただければと思います。
賃貸として借りる物件の物件情報に齟齬がないか
これは基本ではありますが、しっかりと物件の以下の情報があっているか確認しましょう。
賃貸借契約書のおける物件概要部分
確認ポイント
- 物件の住所・名前
- 部屋番号
- 築年数や構造
基本ではありますが、しっかりと確認をしておきたい情報です。
付属品と残置物の確認
賃貸借契約書には付属品と残置物の記載があります。基本的には物件概要の下に以下の形で記載されていますので、しっかりと目を通しておきましょう。
付属品と残置物に関する項目
付属品とは部屋に備え付けられたもので、部屋と一緒に借りることができる設備のことです。
この付属品が経年劣化等で壊れた場合は基本的に大家や管理会社が修理を行ってくれます。費用は請求されません。
筆者も昔借りていた物件で付属品のエアコンが壊れましたが、大家の負担で取り替えていただきました。
エアコンなどの経年劣化する耐久品を、その時たまたま住んでいたからという理由だけで全額負担させられたら不公平ですからね。
一方の残置物というのは前の住人が残していったもので使用することはできますが、壊れたとしても修理などを大家の負担で行ってもらうことはできません。
必要ない場合は撤去してもらうことも可能です。場合によってはエアコンも残置物として記載されていることもあるので注意しましょう。
ガス(都市ガス・プロパンガス)や使用可能電気容量(アンペア/A)の確認
ガスや電気の項目についても、光熱費に直撃する項目なのでしっかり確認しましょう。付属品や残置物の下の項目に基本的には記載があります。
ガス(都市ガス・プロパンガス)や使用可能電気容量(アンペア/A)
一般的には以下の目安になっています。
| 一人暮らし | 20A〜40Aで月額7000円程度 |
| ファミリータイプ | 40A〜60Aで月額15000円程度 |
築古物件だと40Aまでしか対応していない物件もあるので、家族で住むことを想定しているのであれば引き上げが可能かを不動産会社に確認しましょう。
また、都市ガスとプロパンガスでは圧倒的にプロパンガスの方が高くなります。ガス代が高騰することを加味しなければいけません。
以下は東京で家族4人で住んだ場合のプロパンガスと都市ガスの費用の比較です。プロパンガスは都市ガスの1.5倍から2.0倍の価格となります。
| 夏季 | 冬季 | |
| プロパンガス | 10,687円 | 18,350円 |
| 都市ガス | 6,298円 | 8,318円 |
参照：東京ガス/東京地区等/一般契約料金/2022年9月検針分
安い物件の場合は、プロパンガスで追加的費用拠出を課される仕組みとなっているかどうかを確認した上で判断しましょう。
諸費用や家賃の支払い方法
敷金や礼金や毎月の家賃や共益費の支払い方法や、支払い期日などについて確認しましょう。
賃料等の支払いに関する項目
場合によっては契約者とは違う名義人の口座から引き落とす設定なども行うことができます。
筆者は両親の賃貸を借りているのですが、契約は稼ぎがある私が行いましたが引き落とし口座は両親の口座で設定することが可能でした。
また、入居と退去の際の費用の分担についても確認しておきましょう。
一般的には日割りでの計算になります。例えば11月10日に入居する場合は11月分は10日から30日までの20日分で日割り計算ということですね。
ただ、場合によっては月割り清算の場合もあります。この場合は11月10日に入居しても11月分をまるまる支払う必要があるので注意が必要です。
契約期間と更新費用
皆さん賃貸をしていると数年に一度、更新料や火災保険料等を支払った経験があるかと思います。
この更新料は一旦契約が切れて、再度更新をする際に支払う費用のことです。大抵は契約期間は2年で更新料は家賃の1ヶ月分に設定されていることが多いかと思います。
更新期間と、更新する際に発生する費用についてあらかじめしっかりと確認しておきましょう。
ちなみに更新が2年に1回に設定されている理由は借地借家法29条の「期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす」という文言に影響を受けています。
つまり、契約期間が1年未満の場合は更新の区切りを設けることが出来ず、更新料を徴収することができないのです。
大家にとって更新料は重要な利益なので、これを徴収するために2年に設定されているケースが多いということですね。
解約条件や原状回復義務に関する項目の確認
賃貸なので、いつか他の賃貸に移る又は持ち家にすみかえる方もいらっしゃるでしょう。
解約する際にどのような手続きをとればよいのか、退去の何ヶ月前までに連絡すべきかという点を確認する必要があります。
また、退去の際の原状回復の条件についてもしっかりと確認しておきましょう。
現在の民法では、入居者は入居後に生じた損傷について原状回復義務を負うこと、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないことが明文化されています。
つまり、借主の故意や過失によって発生した損耗に関しての費用は退去費用として発生します。この他にもクリーニング費用についても請求されるケースが殆どです。
クリーニング費用の大まかな金額は以下の範囲となります。
| ワンルーム | 20,000円〜40,000円 |
| ファミリータイプ | 50,000円〜80,000円 |
これらの退去費用は基本的には敷金から差し引かれ、足りない部分は請求されるということになります。
では、故意や過失によって発生した損耗とは具体的にどのようなケースをさすのでしょうか？
具体的には以下の例が該当します。
【借主負担となるもの】
- たばこの煙による壁の変色や匂い
- 画鋲より大きい壁の穴
- 結露放置により発生したカビやシミ
- 水回りの洗剤後や鏡の水垢
【貸主負担になるもの】
- 家具設置による床の凹み
- フローリングや畳の日焼けや変色
- テレビや冷蔵庫の背中焼け
ただし、キャスターや引越し時に床についた傷などは借主負担になるケースがあります。
あとから問題にならないために入居時に汚れや傷がある箇所を記載して管理会社に返送することを要請してくる場合もあります。
このような場合は、細かい傷や汚れを含めてしっかり精査して入居前に発生していた傷として報告しておきましょう。
具体的に確認すべき箇所は以下となります。電気、ガス、水道が通ってからじゃないと確認できない項目は入居後に遅滞なく確認し問題があれば即座に管理会社に連絡しましょう。
| 箇所 | チェックポイント |
| 部屋 | ✔︎ 壁に汚れや傷はないか？ ✔︎ 床に傷や汚れはないか？ ✔︎ エアコンは正常に稼働するか？ ✔︎ ドアや窓は正常に動くか？ |
| キッチン | ✔︎ コンロや給湯器は問題なく稼働するか？ ✔︎ 換気扇は正常に動くか？ ✔︎ 排水溝から異臭はしないか？ |
| トイレ | ✔︎ タンクが汚れていないか？ ✔︎ ウォシュレットは正常に動くか？ |
| 浴室 | ✔︎ 浴槽が汚れてないか？ ✔︎ シャワーは正常に作動するか？ ✔︎ 換気扇は正常に稼働するか？ |
途中解約に伴う違約金について
賃貸契約は基本は2年契約なのですが、2年契約のうち1年未満の解約となった場合には違約金が発生する場合があります。
途中解約に関する違約金の条項があるかは事前に確認しておきましょう。
基本的には家賃の一ヶ月分が途中解約の違約金として課せられます。
物件によっては半年未満であれば2ヶ月分、1年未満であれば1ヶ月分というように違約金が設定されているケースもあります。
長期的に住んで貰うことを前提に家賃を低めに設定している物件などに違約金が設定されている傾向にあります。
禁止又は制限される行為の取り決め
契約書では貸主として借主に対して禁止を行う項目についても定めています。例えば以下の通りです。
これらの事項を守らなければ貸し手の判断で契約を解除することが可能になります。
賃貸における禁止事項の例
借りた物件を、賃貸に出して鞘抜きをしてはいけないという項目が最初に書かれています。次は増改築など建物や部屋の構造を変えてはならないという当たり前の内容ですね。
そして、何があっても禁止事項として挙げられている別表1は以下のような内容です。勿論、以下は一例であり物件によって異なります。
許可の有無に関係なく禁止されている事項
多くは常識的に考えて当然の内容で反社会的勢力と関係を持たせるなという条件や、床が凹むような思い金庫などを設置してはならないということや、騒音を出すなという内容になっています。
また、排水管を腐食するおそれのある液体を流すことが禁止されており気になった方もいらっしゃるかと思います。
鉄製の排水管の場合は塩酸、硫酸、フッ化水素などですが、一般に入手できるようなものではないので気にする必要はありません。
ただ、砂などは配管を傷つけてしまうので気をつけましょう。
次に、貸主の許可があれば行える行為の例は以下となります。ペットの飼育は当然許可制になりますし、基本的には最初の段階でペット可か不可の物件として広告がだされています。
別表2
まとめ
重要事項説明書は契約書の前に宅地建物取引士によって説明される説明書で、賃貸借契約書は借主と貸し手によって結ばれる契約となります。
基本的には同じことが説明されますが、事前に確認したい場合は不動産会社にPDFでメールで送ってもらうようにした方がよいでしょう。
今回、説明したポイントを確認した上で、家に不備などがあった際はできる限り早く管理会社に通知を行いトラブルに対処していくことをおすすめします。