港区の土地価格はなぜ高い？都心3区の一角・南青山、六本木、南麻布など高級住宅街が広がる地域を徹底解説

港区と言えば東京のランドマークである東京タワーが位置している都心3区の一つです。

近年はSNSの発達で、港区と言えばイケイケの経営者が夜な夜な派手に遊んでいる街というイメージが少しついてしまったように感じますが、実際には日本に存在する150の大使館の内半数が港区にあり、ホテル御三家のホテルオークラ東京や慶應義塾大学も立地するなど、国際色豊か、長年の歴史を感じさせる街となっています。

今回の記事ではそんな港区を土地投資に適しているのか？という観点から情報を取りまとめていきます。

都心所得水準トップの港区は何位？東京都23区地価ランキング

港区と言えば、近年では最も裕福な町の一つとして、さらに存在感を増しています。

聞いた話では年収1千万円程度では最低所得水準になるとのことで、流石は経営者が沢山住む町だと最初は思ったものです。

以前の記事でも触れましたが、港区は東京23区でもトップ3に入る土地となっています。

参考：東京都の土地価格相場情報

千代田区は日本の最重要地域となる皇居が存在、中央区は銀座周辺の土地が中央区全体の坪単価を引き上げています。次いで、有名外資企業がテナントで入っている六本木ヒルズなどが位置する港区が3位となっています。

いわゆる都心三区ですね。港区の特性については次の項目で述べていきたいと思います。

ハイソなイメージがある港区の特性

港区と言えば日本の富裕層が住んでいる地域というイメージが強いと思われます。

南青山、六本木、南麻布、元麻布、西麻布、赤坂、高輪、白金台など憧れの高級住宅街が存在します。

オフィス街で言えば、新橋・芝・虎ノ門が挙げられます。新橋は飲兵衛のサラリーマンが歩いているイメージがメディアの影響でついていますが、そんな新橋も港区です。

虎ノ門と言えば虎ノ門ヒルズがあまりにも有名ですね。テナントに世界のウォルトディズニーや中国のハイテク企業であるテンセントなども入っています。広告代理店のアサツーディーケイやノバルティスファーマなど製薬会社も入っています。

やはり外資が多く、伝統ある日系企業は大手町に集結しています。六本木ヒルズ森タワーには、グーグルやゴールドマンサックス、アップルジャパンなどが入っています。

近年は「港区女子」などの言葉が生まれ、新興のスタートアップ企業の社長達が遊び回るイメージがメディアの影響で少しついてしまったように感じます。

しかし、それはほんの一部のコミュニティであり、実際は伝統ある富裕層が高台の高級住宅街で静寂に包まれながら暮らしているのが港区だと筆者は思っています。

エリア別・港区地価ランキング、高い地価/安い地価

2023年公示地価に基づくと以下の通りとなっております。北青山がやはり1位です。神宮外苑銀杏並木があるあのエリアです。2位は上記でも触れた虎ノ門、東新橋は汐留シティセンターがありますね。

北青山は流石の立地で、ハザードは完全にクリア。そして高台に位置しています。

反対に下位のお台場は以下のような結果になっています。埋立地なので、土地という概念がそもそもないですね。

白金と言えば居住する専業主婦などは「シロガネーゼ」と呼ばれる高級住宅街がありますが、意外と港区内では土地価格は下位になります。Wikipediaにも以下の記載があり、意外と過去のようなステータス性はないのかもしれませんね。

2023年、 LIFULL HOME'S は「住んでいると聞いたらスゴイ！と思う駅」の調査を行い、20代ランキングのトップ5に白金台およびその近隣の白金高輪が入らなかったことを受けて、『「シロガネーゼ」という言葉も今は昔なのかもしれません』という見解を示した。

尚、1位は六本木、2位は麻布十番、3位は新宿でした。尚、30台以降ではやはり白金台は入ってきます。40台以降で田園調布が入っているのは世代を感じさせますね。

港区坪単価マンション

港区で坪単価の高いマンションと言えば日本代表のようなマンションになってくるでしょう。少し紹介したいと思います。

虎ノ門ヒルズレジデンス

虎ノ門ヒルズレジデンスは誰もが憧れる港区のマンションかと思います。こんなマンションが保有できるくらい、筆者も頑張りたい所存です。

東京タワーがよく見える立地も完璧です。

虎ノ門ヒルズが勤務先でしたら、もう完璧ですね。賃貸は68〜99万円でした。庶民にはとても住めないですね。家賃は月収の1/3程度という話であれば、月収は200〜300万円が必要です。つまりは年収2400〜3600万円ということですね。雇われ経営者くらいの水準から住めると言えば住めます。

北青山パークマンション

パークマンションシリーズは三井不動産レジデンスの肝煎りプロジェクトですね。北青山は上記でも港区で最も地価が高いエリアであると紹介しましたが、そんなエリアに聳え立つ、低層マンションが北青山パークマンションです。

一見普通のマンションに見えますが、総戸数は13戸、最寄えきは外苑駅前、表参道駅、青山一丁目とピカピカの駅です。築40年のビンテージマンションとなっています。

13戸しかなく、このマンションは人脈で売買が成立していそうですね。買うことすら困難な気がします。

元麻布ヒルズフォレストタワー

元麻布ヒルズフォレストタワーはその存在が圧巻です。筆者は近辺に住んでいましたが、町のシンボルと言ってもいいほどの迫力でした。

元麻布ヒルズフォレストタワーも森ビルが分譲のマンションですね。港区はヒルズシリーズが集結しています。

港区にはその他、アークヒルズ仙石山レジデンス、六本木ヒルズレジデンス、表参道ヒルズゼルコバテラス、赤坂タワーレジデンス　トップオブザヒル、赤坂溜池タワーレジデンスなどがあります。

まとめ：港区の土地は買えるのであれば買うというスタンスが正解

基本的に都心三区の高台・ハザードがかからないような地域の土地が買えるのであれば買うに越したことはないでしょう。質実剛健な投資となると考えられます。

港区の土地でダメならどの土地を買ってもダメだと思います。港区の土地を買う上での難点は、そもそも供給が少なく、港区ネットワークで売買が行われてしまっており、公開案件がとても少ないことです。

SUUMOで調べても出てきはしますが、元麻布で坪単価1320万円の12億円の土地など本当に良い土地はやはり超高単価です。元麻布2丁目はローム台地で液状化しにくい地盤であり有望ですね。

また、購入をする上でも、当然高額なので気合の入った資金調達が必要であることも念頭に置いておきましょう。不動産・土地投資は人脈ネットワークが肝です。特に港区という一等地を買おうと思えば、単純にはいきません。

港区に限らず、筆者も有望な土地を今後もこのブログで発信していく所存ですので、引き続きチェックしてみてください。